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短期看平,中期涨跌互现,长期看涨

2017/5/21 13:46:21   来源: 世洲地产

房地产又走在风口浪尖上,新的一轮调控纷纷上马,北京相继出台了商住房、学区房等严厉措施。房地产不仅是中国经济的支柱,更是在扩大它的财富效应,也日益割裂了各个阶层。在刚过去的一轮房价上涨中,一线和二线的上涨尤为明显,房价越来越让人看不清,未来到底会如何发展。

每次调控之后,房价为什么还会上涨?我们的房地产领域又要到哪里去呢?冯仑在他的新书《岁月凶猛》中,结合自己30年的房地产商业经验,对房地产的未来给出了自己的看法。影响房价的主要因素是人口、货币和经济,短期是政策。

1  

人口现象

中国的房地产已经繁荣了15年,经历了一轮普涨,基本上是单向上涨。上涨的原因,主要是人口流动造成的。在这个过程中,人口的流动表现的是城市化,特别是大城市化。大城市的人口集中度越高,房价涨得就越多,一线城市和二线省会城市表现得非常明显。

我国农业人口转移的数量在2010年达到峰值。之后,房价的上涨,主要是从人口推动到货币推动。但从局部来看,北上深等一线城市,人口仍维持净流入的状态。这些地方的投资机会、经济发展程度、社会福利水平有关,中国目前很难做到均等化,一线城市拥有的医疗、教育资源,也在为房价背书。但像东北省人口净流出的地区,房价的上涨不是明显。

2  

货币现象

在影响房价的因素中,货币占有很大的比重。在过去的20多年,中国的货币增长速度可谓全球第一,年平均达20%。M2早已跃居世界第一,远超美国。为了解决中国的各种问题,保增长是很必要的。在人口红利出现拐点之后,科技因素短期内又很难发挥大的作用,于是就采用了货币刺激,表现为基建等投资占GDP的比重日益提高。

实体经济水平的提高短期内很难达成,并不是有资金的支撑就可以。实体经济的信贷投放,特别是国有经济领域,间接地流向了金融领域,脱实向虚。但货币的刺激,并未产生真实的效果,导致虚火,还加大了通胀的风险。中国发了这么多的货币,没有导致大通胀,主要原因是钱流向资产领域,而不是民生领域。

中国的资本市场和房地产市场是封闭的,中国资本市场是管制的,外汇市场也是管制的,土地也是。国外的资金很难介入,本土具有定价权,极易形成资产价格高估。房地产在货币的作用下,不断攀高,形成赚钱效应,导致泡沫越来越大。

3  

经济现象

改革开放以来,中国经济的增长,有经济学家总结为主要是人口红利。任何经济的增长,归根结底是生产要求的增加或劳动生产率的提高。中国的人口拐点已现,自然和环境资源也很紧张。低水平的加工经济已经很难发挥作用,所以现在要提高产品的技术含量,面临着很大的挑战。

美国是一个很大的外部影响因素,美国利率水平如果上升,外汇储备减少,可能会倒逼国内利率上升,使国内经济进一步复杂化。而国内的国企低率问题、债务问题、货币超发,都给长远的经济增长埋下隐患。从长期来看,中国的经济增长速度,必然会经历一个调整时期。

4  

政治因素

中央经济工作会议,明确了政策的定位,“房子是用来住的,不是用来炒的”,既要抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。也就是说,短期内,以抑制上涨为主,房地产对经济增长和金融的强相关关系,房价暴跌,带来的风险更大。政策方面给出的药方是,特大城市要人口疏散,带动周边中小城市发展。二线城市要增加土地供应,以此逐步化解高房价问题。近期,决策层明显意识到金融领域的风险问题,维护金融的稳定和安全也为决策的主要老师。

 

中国楼市的交易量全球第一,房子已变成一种金融品,更是一项稀缺资产,并附着了学区资格、地段优势、交通便利、经济集聚效应等因素。在稳增长的既定目标下,必须维持宽松的货币政策以支持低利率,同时财政政策也必须是积极的。短期内房地产会在高位盘整的可能性比较大。

中期来看,中国的货币过多的问题必须要解决,都市化仍在继续,经济增长和人口流动维持不均衡的格式,结构性上涨的概率比较大,涨跌互现。从长期来看,经济增速必然会随着人口老龄化和人口流动性的减少而不断回落,中国经济体量的不断增长,它的增长速度也必然会放缓。当然,这其中也有相当大的不确定性,国外因素,主要是美国的政策对我们影响较大,国内政策也是一个不确定因素,行政的力量和作用还是很大的。

责任编辑:mitiplus

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